Articles

ОТНОСНО ДЪЛЖИМИТЕ ОТ ЮРИДИЧЕСКИТЕ ЛИЦА РАЗХОДИ ПО УПРАВЛЕНИЕ НА EТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

Разходи за управление и  поддържане на общите части
Всички собственици, ползватели и обитатели на отделни обекти в сграда в режим на етажна собственост са задължени да участват в управлението и поддържането на общите части. Това участие най-често се реализира чрез парични вноски. При общия режим разходите за управление и  поддържане на общите части (оперативни разноски) се разпределят по равно според броя на ползвателите/обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Ползватели са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване на самостоятелен обект в етажната собственост. Обитатели са лицата, които не са собственици или ползватели, но все пак пребивават в самостоятелния обект въз основа на някакво правно основание, най- често това е договор за наем. Самото понятие „член на домакинството“ се употребява от закона, но не е определено легално. В допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) все пак се съдържа легалната дефиниция на „домакинство“, от която може да се извлече и значението на понятието „член на домакинство“, а именно: едно от лицата, които живеят заедно в един самостоятелен обект или в част от него, в който са регистрирани  по постоянен или настоящ адрес, и имат общ бюджет, без оглед на родствената връзка помежду им. По тази линия разликата между „обитател“ и „член на домакинството“ се състои в това, че например при сключен договор за наем, посоченият в договора наемател притежава качеството обитател, а останалите лица, които живеят с него, но не са упоменати в договора следва да се третират като членове на неговото домакинство.
Воден от съображения за осигуряване на сигурност в ползването и обезпечаване правото на отдих на обитателите, както и с цел справедливо разпределение на разходите за поддържане на общите части в сградата, законодателят е въвел отклонения от общия режим за разпределяне на оперативните разноски за определени категории лица.
Една от тези групи са собствениците и/или ползвателите, които отговарят кумулативно на следните критерии: (1) в границите на етажната собственост (2) да упражняват определена професия или да извършват друга несвързана с набавянето на доход дейност в обществена или частна полза и (3) реализацията на тези дейности да изисква осигуряване на достъп до общите части на сградата на външни лица. Обитателите в сградата, които не отговарят на някой от посочените тук критерии, не попадат в обхвата на тази категория. Поради тази причина например, ако юридическо лице има адрес на управление в самостоятелен обект от етажната собственост, но не извършва своята дейност там, същото няма да бъде задължено да заплаща оперативни разноски. Основна последица на този особен режим е, че ЗУЕС определя рамково размера на дължимите вноски от лицата, отговарящи на описаните критерии, като посочва императивно долната граница, която е в размер на не по-малко от трикратния размер на определената от ОС вноска и съответно - горната граница, която не трябва да надвишава петкратния размер на разходите, предвидени за лицата, които не попадат в горепосочената категория. Това правило също има изключение - при предвиден отделен вход за обекта от етажната собственост, в който се осъществява дейността, който вход не се ползва от останалите живущи, за определяне на разходите следва да се прилага общия режим и съответно се дължи определената от ОС вноска.
Разпределението на оперативните разноски, както бе споменато по-горе, се извършва спрямо броя на реалните ползватели и техните домакинства, като за децата, ненавършили 6-годишна възраст, не се дължи плащане.  Установеното в закона правило, че разходите се разпределят независимо от етажа, на който горепосочените лица живеят или осъществяват своята дейност, може да се измени по решение на Общото събрание на ЕС на ползвателите. Съгласно него за собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, чийто самостоятелен обект се намира на първи или втори етаж, може да отпадне задължението за плащане на консумативни разходи и поддръжка на асансьор поради фактическото му неползване.
При учредяване на вещно право на ползване или отдаване под наем на отделен имот в етажната собственост, собственикът в това си качество се освобождава от задължението си за вноска, като то се прехвърля към тези лица и другите членове на домакинството им. Все пак собственикът, който е учредил право на ползване, но продължава да обитава самостоятелния обект, има задължението да участва в оперативните разходи като член на домакинството.
При ползването на обект от юридическо лице понятието „член на домакинството“ не намира приложение. Приема се, че при извършването на дейността, която изисква осигуряване на достъп до обекта от лица, различни от ползвателите на обекти в етажната собственост,  оперативните разходи се начисляват като задължение на съответното юридическо лице, без да се взема предвид броя на персонала му. Всеки ползвател – юридическо лице, което извършва своята дейност в един самостоятелен обект, дължи плащането на такава вноска на самостоятелно основание – т.е. при споделено ползване на един обект от няколко юридически лица, техният брой се приравнява на броя на членовете на домакинството, при аналогично ползване от физически лица.

Участие в разходите за извършване на ремонтни дейности
За извършване на неотложни или други ремонтни дейности, обновяване, преустройство на общите части, както и за изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата, Общото събрание създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“. Средствата във фонда се набират чрез ежемесечни капиталови вноски само от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание. Размерът на вноските отчита процентното отношение на собствеността на отделните собственици в общите части на етажната собственост. Начинът на определяне на капиталовите вноски е еднакъв за всички /независимо от това дали са физически или юридически лица/ и засяга само собствениците, независимо от дейността, която извършват на територията на етажната собственост, както и независимо от броя на ползвателите/обитателите на този имот.

Други специфики
Общите правила на ЗУЕС за определяне на оперативните разноски могат да бъдат дерогирани с договор за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип. В този особен начин на управление и поддържане на такъв тип сгради в етажна собственост може да се определи различен режим за разходите на лица, извършващи стопанска дейности и юридическите лица с нестопанска цел, независимо от разпоредбите на закона. По този начин за тях може да се установи размер на оперативните разходи, който да е различен от посочения по-горе законоустановен минимум и/или максимум. При капиталовите вноски също биха могли да се внесат всякакви промени относно начина на разпределяне и размера им. Все пак остава недопустимо заплащането на тези разходи да става от лица, различни от собствениците на самостоятелните обекти, както и в размер под императивно установения минимум - един процент от минималната работна заплата.    
Направените разноски във връзка с управление и поддържане на етажната собственост от лицата, извършващи стопанска дейност, се признават за счетоводен разход за данъчни цели, ако същите са документално обосновани. Това предполага наличието на първичен счетоводен документ (разписка за получена сума), който да отразява вярно и в пълнота характера на стопанската операция. При липса на някой от задължителните реквизити на първичния счетоводен документ, разходът ще се признае за данъчни цели само ако за липсващата информация са налице и други документи, които я удостоверяват подходящо.

Автор: Сава Полименов
Настоящият текст е изготвен единствено с информационна цел и не представлява правен съвет. Текстът е предназначен да даде най-общ поглед върху въпроси, свързани с управлението на етажна собственост. В тази връзка при интерес от предоставяне на консултации по конкретен казус може да се обръщате към екипа на Наутилекс ООД на e-mail office@nautilex.bg